以案说法
    个人买卖土地却误入合同诈骗的陷阱，房地产开发商被卷入成第三方当事人，谁是责任人？谁是受害人？近期，省、市两级法院对一宗涉及合同诈骗的刑事案件一致判决：被告人以非法占有为目的，冒用他人名义骗取钱财，数额特别巨大，构成合同诈骗犯罪。
    案情回放
    非法土地交易隐藏诈骗陷阱
    2009年12月，被告人许某势获取开发信息，冒用房地产开发商名义，利用私刻的公章与受害人赖某签订土地买卖合同，非法买卖土地，骗取钱财。2010年4月，房地产开发商美居公司在不知情的情况下，通过“招拍挂”方式，合法取得土地使用权。2013年7月，省高级人民法院终审裁定，被告人许某势冒名买卖土地骗取钱财，数额特别巨大，构成合同诈骗犯罪。由此引发一连串后续维权事件。
    今年2月下旬起，诈骗事件的受害人赖某找到房地产开发商美居公司，主张其通过土地买卖合同取得的土地权利，并多次在美居公司的建筑工地，采取破坏生产设备、恐吓建筑工人、阻止现场施工等过激行为，造成不良影响。 
    2月26日，阳西县城迎宾大道附近（即美居公司）的建筑工地发生纠纷。民警迅速赶至现场，将双方隔离，及时制止过激行为。在初步了解情况后，确认属土地所有权归属问题，建议双方通过合法途径解决，双方在民警调解下各自散开。
    3月25日，民警接到报案称，阳西县城迎宾大道附近（即美居公司）的建筑工地有人打架。接报后，民警在现场看到，一名80多岁的妇女正攀爬围栏，持竹棍、砖头等物体击打建筑工人。民警上前劝阻，解释美居公司持有合法土地手续，对其女儿赖某购买土地被骗一事，公安机关已受理调查，会依法处理。
    法院判决
    被告人犯合同诈骗罪获刑十五年
    据了解，受害人赖某在2009年12月30日向自称是美居公司老板的被告人许某势支付30万元定金，购买位于阳西县城迎宾大道支线路边尖岗段自编A4、A5两地块。许某势收取赖某30万元定金后，开具一张盖有美居公司财务专用章的《收款收据》给赖某持有。事实上，许某势并非是美居公司老板，其私刻公司印章冒名卖地，骗取包括赖某在内的多名受害人。
    法院认为，被告人许某势先为满足个人利益，挪用工程建设资金；后为填补工程款空缺，在无权处分地产的情况下，通过私刻公章等方式，冒用房地产开发商名义，与他人签订土地、房屋买卖合同，收取他人的预付投资款。被告人许某势的行为，表面上是为支付工程款，实质上是供个人使用，具有非法占有他人财产的目的。
    法院判决，被告人许某势以非法占有为目的，冒用他人名义签订合同，骗取他人钱财共335万元，数额特别巨大，其行为触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定，构成合同诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金50万元；对违法所得赃款予以追缴，退还被害人；对已扣押的假印章予以没收。
    法院判决后，被告人许某势不服，在法定期限内，向省高级人民法院提起上诉。省高级人民法院认为，原审认定事实清楚、适用法律正确，裁定驳回上诉，维持原判。
    律师意见
    受害人走正当司法程序理性维权

    本案受害人赖某与房地产开发商之间是否存在民事权利义务关系？受害人赖某的过激行为是否构成违反犯罪？受害人赖某应如何主张自身权益？开发商该如何维护合法权益？个人买卖土地要注意哪些问题？带着上述疑问，笔者走访了广东拓进律师事务所，邀请律师陈荣作了解答。
    律师分析，在被告人许某势冒名诈骗案中，赖某与美居公司均是受害者，二者不具有任何民事权利义务关系，赖某的财产损失是由许某势的个人犯罪行为所导致，美居公司无需向赖某承担任何民事责任。而赖某在美居公司的建设工地的过激行为，轻则可能构成民事侵权，重则可能构成寻衅滋事、毁坏财物及故意伤害等刑事犯罪。
    律师建议，受害人赖某基于土地买卖合同，与被告人许某势之间存在合同之债，许某势的诈骗行为对赖某构成民事侵权，赖某应该走正当司法程序主张权利。其一，受害人赖某可以通过公安机关向被告人许某势追赃；其二，受害人赖某就被告人许某势的民事侵权行为，向司法机关提起民事诉讼。
    律师提醒，买方购买土地、房屋，要严格查验、核实卖方是否具有法律规定的资质。个人出售土地或房屋，须有国有土地使用权证、房地产权证。房地产开发商出售土地或房屋，要求出示“五证”、“二书”，“五证”是指国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证；“二书”是指企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书。
    相关链接
    《中华人民共和国刑法》
    第二百二十四条【合同诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；(三)没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。
    第二百九十三条【寻衅滋事罪】有下列寻衅滋事行为之一，破坏社会秩序的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制：(一)随意殴打他人，情节恶劣的；(二)追逐、拦截、辱骂、恐吓他人，情节恶劣的；(三)强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物，情节严重的；(四)在公共场所起哄闹事，造成公共场所秩序严重混乱的。

    纠集他人多次实施前款行为，严重破坏社会秩序的，处五年以上十年以下有期徒刑，可以并处罚金。
    第二百七十五条【故意毁坏财物罪】故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。
    第二百三十四条【故意伤害罪】故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。
    犯前款罪，致人重伤的，处三年以上十年以下有期徒刑；致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。本法另有规定的，依照规定。